To bardzo ważne, żeby dostarczać do biura rachunkowego informacje o przychodach z najmu prywatnego. Niezależnie od tego czy jesteś podatnikiem VAT czynnym, czy zwolnionym jest to niezbędne do poprawności Twoich rozliczeń z fiskusem.
Najem prywatny a działalność gospodarcza w VAT
Najem prywatny, choć zgodnie z ustawą Prawo Przedsiębiorców nie jest uznawany za działalność gospodarczą, w świetle ustawy o VAT traktowany jest inaczej. Oznacza to, że może podlegać opodatkowaniu VAT oraz wlicza się do limitu zwolnienia podmiotowego.
Zgodnie z art. 15 ustawy o VAT, działalnością gospodarczą jest m.in. każda działalność wykonywana w sposób ciągły dla celów zarobkowych, co obejmuje również najem prywatny. Oznacza to, że nawet jeśli osoba fizyczna wynajmuje nieruchomość jako osoba prywatna (poza działalnością gospodarczą), to w świetle przepisów VAT nadal uznawana jest za podatnika.
Usługi związane z nieruchomościami wliczają się do limitu 200.000 zł
Zazwyczaj usług zwolnione z VAT nie wliczają się do limitu 200.000 zwolnienia podmiotowego z VAT – najem jest jednak wyjątkiem.
Dlatego najem prywatny, nawet jeżeli jest to najem na cele mieszkaniowe wlicza się do limitu 200.000 zł zwolnienia podmiotowego?
Zgodnie z art. 113 ust. 2 ustawy o VAT do wartości 200 tys. zł nie wlicza się m.in. świadczeń zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 jednakże z wyjątkiem:
jeżeli nie mają one charakteru transakcji pomocniczych.
Jako, że najem bez wątpienia jest transakcją związaną z nieruchomościami to i wlicza się do limitu 200.000 zł.
Jeżeli prowadzisz firmę, w której korzystasz ze zwolnienia przedmiotowego to musisz pilnować limitu przychodu łączące te z firmy i te z najmu prywatnego.
Przykład najem a podatnik VAT zwolniony
Pan Jan prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie usług informatycznych. Dodatkowo wynajmuje dwa mieszkania, ale robi to prywatnie, nie w ramach firmy. Choć najem nie jest uznawany za działalność gospodarczą na gruncie Prawa przedsiębiorców, to przychody z tego najmu wliczają się do limitu 200 000 zł rocznie, który decyduje o zwolnieniu podmiotowym z VAT. Jeśli przychody z JDG i najmu prywatnego łącznie przekroczą ten limit, Pan Jan będzie musiał zarejestrować się jako czynny podatnik VAT i naliczać VAT zarówno od swojej działalności, jak i od najmu.
Najem prywatny w JPK_V7
Czynny podatnik VAT musi wykazywać wszystkie sprzedaże opodatkowane VAT w pliku JPK_V7, nawet jeśli część działalności (np. najem) nie jest formalnie związana z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Obowiązkowe jest wykazywanie sprzedaży nawet jeżeli korzysta ze zwolnienia przedmiotowego jako najem na cele mieszkaniowe.
Ustalenie stawki VAT dla najmu prywatnego może budzić wiele wątpliwości i wymaga każdorazowo szczegółowej analizy. Zastosowanie może mieć stawka 23%, 8% lub zw.
Przykład najem a podatnik VAT czynny
Pani Anna prowadzi JDG zajmującą się sprzedażą odzieży i jest czynnym podatnikiem VAT. Dodatkowo wynajmuje prywatnie mieszkanie na cele użytkowe. Od momentu przekroczenia limitu 200 000 zł rocznego obrotu musi naliczać VAT zarówno od swojej działalności gospodarczej, jak i od najmu prywatnego. W związku z tym w pliku JPK_V7: wykazuje sprzedaż odzieży jako część działalności gospodarczej, wykazuje czynsz za wynajem mieszkania, stosując odpowiednią stawkę VAT (23% dla najmu na cele użytkowe).
PODSUMOWANIE
Osoby osiągające przychody zarówno z działalności gospodarczej, jak i z najmu prywatnego, muszą uważać na limit zwolnienia z VAT. Suma obu źródeł przychodów może skutkować koniecznością rejestracji jako podatnik VAT i rozliczania podatku od obu rodzajów działalności.
Czynni podatnicy VAT muszą wykazywać najem prywatny w JPK_V7, ponieważ jest on traktowany jako działalność gospodarcza na gruncie VAT. Niezależnie od tego, czy podatnik prowadzi JDG, urząd skarbowy wymaga rozliczania VAT od wszystkich przychodów objętych tym podatkiem.
Przypominamy, że w naszej umowie zawarte jest zobowiązanie Klientów do informowania biura o najmie prywatnym.
